5年租期2年免租金 房产税分段计算

　  某市甲建设投资公司开发一综合建材商城，建成之后采用只租不售的长期经营方式。为招商引资，谋求共赢，4月初，甲公司与某生产商乙方签订了商铺租赁协议，合同约定租期为5年，前2年免租，第三年~第五年按约定的租金分年缴纳120万元或于第三年初一次性交纳350万元。承租双方公司的财务人员就免租期间与应计承租期如何申报缴纳房产税问题提出咨询。

　  这里首先需要明确的是，房产税存在两种计征方式，《房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳（该省规定扣除比例为30%），此为从价计征方式。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，此为从租计征。其次，关于纳税期限及纳税义务发生时间问题，一般而言，房产税按年征收、分期缴纳，这一规定是适用于依照房产原值计算缴纳房产税的纳税人。而对房屋租赁出租方而言，根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）的规定，出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

  　就本例而言，应区分两种情形：一是在免租期内由承租人代缴纳房产税。根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第一条规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。即在免租期内由承租房屋的应纳税单位缴纳房产税。假定租赁的商铺原值800万元，则乙方当年应代缴纳房产税5.04万元〔800×（1－30%）×1.2％×9÷12〕。二是在后3年即应计承租期内，应由甲公司依合同约定收取的租金收入，依照12%的税申报缴纳房产税。这里需要指出的是，对于一次性收取租金的，应以实际收到的租金作为计税依据，不可分期申报缴纳房产税。如果分年收取租金，则第三年~第五年，甲方每年应缴纳的房产税为14.4万元（120×12％）；如果第三年初一次性收取的租金350万元，则甲方于收取租金的次月起一次性申报缴纳房产税42万元（350×12％）。